E. Prognosebericht

Die energetische Modernisierung und Sanierung sowie die damit einhergehende Dekarbonisierung des Immobilienbestands wird in den kommenden Jahren Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit sein. Die Abarbeitung der Maßnahmen der Klima-Road-Map wird den CO2-Ausstoß des Portfolios kontinuierlich reduzieren und den Weg in die Klimaneutralität bis 2045 ebnen. Weiterhin tragen diese Maßnahmen zu einer nachhaltigen Wertsteigerung des Immobilienportfolios bei. Die Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken durch Neubau von Gebäuden sowie der Ersatzneubau bietet die Möglichkeit, das Wohnungsangebot insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten.

Für das laufende sowie kommende Geschäftsjahr sind insbesondere Sanierungsmaßnahmen innerhalb größerer Siedlungen in Düsseldorf und Köln geplant.  

• In der Großsiedlung in Düsseldorf-Eller, Kissinger Straße, wurde in 2021 bauabschnittweise mit der energetischen Modernisierung von insgesamt 160 Wohnungen begonnen. Die Fertigstellung der Großmaßnahme erfolgt schrittweise entsprechend den einzelnen Bauabschnitten bis Frühjahr 2025.
• In Köln-Bilderstöckchen, Alzeyer Straße, Escher Straße, Rockenhauser Straße, erfolgte Anfang 2023 der Baubeginn einer energetischen Modernisierung von insgesamt 410 Wohneinheiten. Bei 80 Einheiten waren die Baumaßnahmen zum 31.12.2024 abgeschlossen. Bauabschnittweise wird die Gesamtmaßnahme planmäßig im Laufe des Jahres 2025 fertiggestellt.
• In Düsseldorf-Garath plant die ASW in zwei Wohnquartieren (Nord- und Südquartier) umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Die Planungen erfolgen im Rahmen einer Quartiersentwicklung in enger Abstimmung mit der Stadt Düsseldorf. Betroffen hiervon sind insgesamt 415 Wohneinheiten. Nach ersten vorbereitenden Maßnahmen, die bereits in 2024 erforderlich waren, wird die Umsetzung im nördlichen Quartier Mitte 2025 mit der Modernisierung von 155 sowie der Kernsanierung von 140 Wohneinheiten beginnen. Ab Frühjahr 2026 sollen weitere 120 Wohneinheiten im südlichen Quartier umfangreich modernisiert werden.

Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken

Die Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken betreffen derzeit insbesondere Maßnahmen an unseren Standorten in Köln und Düsseldorf:  

• So werden im Zuge der oben genannten Modernisierungsmaßnahmen in Düsseldorf-Eller, Kissinger Straße, insgesamt 29 neue Wohnungen im Rahmen von Aufstockungsmaßnahmen entstehen. In 2024 wurden hiervon 8 Wohnungen fertiggestellt. Die restlichen 21 Wohnungen werden bauabschnittweise in der ersten Jahreshälfte 2025 bezogen werden.
• Durch Aufstockung und Nachverdichtung an dem Objekt in Köln-Nippes, Königsberger Str. 8/Tilsiter Str. sind bis Anfang 2025 weitere 20 neue Wohnungen entstanden. Die Bestandsgebäude an diesem Standort mit 30 Wohnungen wurden zeitgleich modernisiert.

Neubau von Mietwohnungen

Auch der Neubau von Mietwohnungen auf neu erworbenen Grundstücken stellt für die ASW eine wichtige Säule der Geschäftstätigkeit dar. Er trägt dazu bei klimagerechten, öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen und das durchschnittliche Baualter der Bestände zu reduzieren.

• Auf dem ehemaligen „Clouth-Gelände“, einem innerstädtischen Grundstück in Köln-Nippes, wurde der im August 2022 begonnene Neubau von 51 öffentlich geförderten Mietwohnungen sowie einer Tiefgarage mit 38 Stellplätzen Mitte 2024 fertiggestellt.
• In guter innenstadtnaher Lage errichtet die ASW auf einem Kaufgrundstück in Trier-Nord neben zum Verkauf bestimmten 8 Eigenheimen und 8 Eigentumswohnungen insgesamt 11 Mietwohnungen für den Bestand, von denen 6 Wohneinheiten öffentlich gefördert werden. Zudem entstehen 20 Tiefgaragenstellplätze. Die Bauarbeiten haben im zweiten Quartal 2023 begonnen. Die Fertigstellung der Mietwohnungen für den eigenen Bestand ist für das zweite Quartal 2025 geplant.  Die zum Verkauf bestimmten Eigentumswohnungen und Eigenheime wurden abschnittsweise zwischen Ende 2023 und Ende 2024 begonnen und sollen bis zur ersten Jahreshälfte 2026 insgesamt fertiggestellt werden.
• Im Sommer 2024 hat die ASW auf einem Kaufgrundstück in Trier-Süd eine Wohnanlage mit 13 öffentlich geförderte Mietwohnungen sowie Büroeinheiten für die neue Geschäftsstelle der Niederlassung Trier begonnen. Nach einer Bauzeit von gut eineinhalb Jahren sollen die Einheiten bezogen werden.
• Auf einem in Bochum-Ostpark gelegenen Kaufgrundstück errichtet die ASW für ihren eigenen Bestand seit Ende 2024 insgesamt 86 Mietwohnungen 2 Gewerbeeinheiten sowie 47 Tiefgaragenstellplätze. 21 weitere Stellplätze werden in einer Quartiersgarage zur Verfügung stehen. Von den Mietwohnungen sind 29 Einheiten öffentlich gefördert.  Für die Gesamtmaßnahme ist eine Bauzeit von etwa zweieinhalb Jahren vorgesehen.
• Auf einem Erbbaurecht in Köln-Bilderstöckchen, Ludwigsburger Straße, soll ein in Holzbauweise geplanter Neubau von 4 Gebäuden mit insgesamt 84 freifinanzierten Wohnungen errichtet werden. Es entsteht zudem eine Tiefgarage mit 37 Stellplätzen. Im zweiten Quartal 2025 sollen die Bauarbeiten dieser insgesamt zwei Jahre umfassenden Baumaßnahme begonnen werden.
• Ebenfalls auf einem Erbbaurecht soll noch in diesem Jahr in Düsseldorf-Gerresheim, Pirnaer Straße/Cottbusser Straße der Neubau einer aus 3 Gebäuden bestehenden Mietwohnanlage mit 64 WE starten. Unsere Planung sieht einen Wohnungsmix aus 60 % freifinanziertem (38 WE) und 40 % öffentlich gefördertem Wohnen (26 WE) vor. In einer dazugehörigen Tiefgarage werden 32 Stellplätze, zum Teil auch für Elektrofahrzeuge, entstehen. Bis Ende 2027 soll die Maßnahme bezugsfertig sein.
• Unser Bauprogramm sieht für das Jahr 2025 eine weitere mit öffentlichen Mitteln geförderte Anlage am Standort Köln-Ehrenfeld, Helmholtzplatz vor. Gut ein Drittel der dort geplanten 59 Neubauwohnungen werden preisgebunden an gemäß den Einkommensgrenzen berechtigte Mieter angeboten werden. In der Anlage werden außerdem 39 Tiefgaragenstellplätze gebaut werden. Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen.
• Schließlich umfasst unsere Jahresplanung auch den Beginn eines Neubaus in Duisburg-Wedau, Masurenallee. Auf dem Kaufgrundstück werden bis Ende 2027 25 neue Wohnungen, 4 Gewerbeeinheiten sowie 28 Tiefgaragenstellplätze gebaut.

Die Neubautätigkeit im Bauträgerbereich wird auch zukünftig vom Unternehmen verfolgt. Aufgrund der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen, insbesondere die Finanzierungsbedingungen, ist von einem deutlich geringeren Volumen im Vergleich zu den Vorjahren auszugehen.

Baubeginne werden erst anhand einer im Vorfeld individuell festgelegten Vorverkaufsquote gestartet. Darüber hinaus wird geprüft, inwieweit ursprünglich als Bauträgermaßnahme konzipierte Bauvorhaben in den Mietwohnungsbestand übernommen werden können.

Eine nachhaltige Bauweise (Stichworte DGNB-Zertifizierung, ESG-Kriterien und EU-Taxonomie) wird den Neubau zukünftig in noch höherem Maße bestimmen.

Für das Geschäftsjahr 2025 wird mit einem Jahresüberschuss von 14.415 TEUR geplant, der sich im Vergleich mit dem Jahresüberschuss in 2024 folgendermaßen entwickelt.

Die Planung für 2025 resultiert aus Umsatzerlösen in Höhe von 131.818 TEUR (Vorjahr: 117.516 TEUR), Bestandsveränderungen von 4.745 TEUR (Vorjahr: 7.611 TEUR), anderen aktivierten Eigenleistungen in Höhe 3.100 TEUR (Vorjahr: 1.265 TEUR), von sonstigen betrieblichen Erträge von 10.740 TEUR (Vorjahr: 11.877 TEUR), Erträgen aus Beteiligungen, Wertpapieren und Zinsen in Höhe von 10.790 TEUR (Vorjahr: 11.175 TEUR). Dem stehen gegenüber 87.855 TEUR (Vorjahr: 77.599 TEUR) Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen und sonstige Steuern, 18.165 TEUR (Vorjahr: 16.074 TEUR) Personalaufwand, Abschreibungen in Höhe von 19.203 TEUR (Vorjahr: 17.005 TEUR), sonstige betrieblichen Aufwendungen von 8.130 TEUR (Vorjahr: 8.505 TEUR), 8.618 TEUR (Vorjahr: 7.524 TEUR) für Zinsen und Aufwendungen aus Verlustübernahme. Erwartet werden Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 4.807 TEUR (Vorjahr: 5.546 TEUR).

Im Bereich der Leistungsindikatoren verzeichnen die Sollmieten einen Zuwachs von 1,7 % auf 74.334 TEUR (Vorjahr: 73.091 TEUR), die durch Leerstände bedingten Erlösschmälerungen steigen um 6,3 % auf 4.848 TEUR (Vorjahr: 4.560 TEUR). Die Planung der Instandhaltungskosten fällt gegenüber dem Geschäftsjahr 2024 mit 22.600 TEUR (Vorjahr: 22.312 TEUR) rund 1,3 % höher aus. Im Bauträgerbereich wird ein Ergebnis in Höhe von 2.580 TEUR (Vorjahr: 2.228 TEUR, + 15,8 %) erwartet. Der Verkauf bebauter Grundstücke ist mit rund 10.000 TEUR (Vorjahr: 10.397 TEUR, - 4,0 %) geplant.