E. Prognosebericht

Die energetische Modernisierung und Sanierung sowie die damit einhergehende Dekarbonisierung des Immobilienbestands wird auch in den kommenden Jahren Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft bilden. 

Die schrittweise Umsetzung der Maßnahmen der Klima-RoadMap ist darauf ausgerichtet, den CO2-Ausstoß des Portfolios kontinuierlich zu reduzieren und die langfristige Zielsetzung einer Klimaneutralität bis 2045 zu unterstützen. Darüber hinaus könnten diese Maßnahmen einen positiven Beitrag zur nachhaltigen Sicherung der Werthaltigkeit des Immobilienportfolios leisten. Die Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken durch Neubau von Gebäuden sowie der Ersatzneubau bieten zudem die Möglichkeit, das Wohnungsangebot insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und einen Beitrag zur Entlastung der Wohnraumsituation in städtischen Lagen zu leisten. 

Für das laufende sowie kommende Geschäftsjahr sind insbesondere Sanierungsmaßnahmen innerhalb größerer Siedlungen in Düsseldorf und Köln geplant.  

• In Düsseldorf-Garath plant die ASW in zwei Wohnquartieren (Nord- und Südquartier) umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Die Planungen erfolgen im Rahmen einer Quartiersentwicklung in enger Abstimmung mit der Stadt Düsseldorf. Betroffen hiervon sind insgesamt 415 Wohneinheiten. Die Umsetzung im nördlichen Quartier startete im letzten Quartal 2025 mit der Modernisierung sowie der Kernsanierung von 155 Wohneinheiten. Im Geschäftsjahr 2026 werden weitere Wohneinheiten im südlichen Quartier umfangreich modernisiert werden. 

Nachverdichtung und Neubau

Die Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken betreffen derzeit insbesondere Maßnahmen an unseren Standorten in Köln und Düsseldorf:

Auch der Neubau von Mietwohnungen auf neu erworbenen Grundstücken stellt für die ASW eine wichtige Säule der Geschäftstätigkeit dar. Er trägt dazu bei klimagerechten, öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen und das durchschnittliche Baualter der Bestände zu reduzieren. 

• Im Sommer 2024 hat die ASW auf einem Kaufgrundstück in Trier-Süd eine Wohnanlage mit 13 öffentlich geförderte Mietwohnungen sowie Büroeinheiten für die neue Geschäftsstelle der Niederlassung Trier begonnen. Nach einer Bauzeit von gut eineinhalb Jahren sollen die Einheiten bezogen werden.
• Auf einem in Bochum-Ostpark gelegenen Kaufgrundstück errichtet die ASW für ihren eigenen Bestand seit Ende 2024 insgesamt 86 Mietwohnungen 2 Gewerbeeinheiten sowie 47 Tiefgaragenstellplätze. 21 weitere Stellplätze werden in einer Quartiersgarage zur Verfügung stehen. Von den Mietwohnungen sind 29 Einheiten öffentlich gefördert. Für die Gesamtmaßnahme ist eine Bauzeit von etwa zweieinhalb Jahren vorgesehen.
• Auf einem Erbbaurecht In Köln-Bilderstöckchen, Ludwigsburger Straße, soll ein in Holzbauweise geplanter Neubau von 4 Gebäuden mit insgesamt 84 freifinanzierten Wohnungen errichtet werden. Es entsteht zudem eine Tiefgarage mit 37 Stellplätzen. Im zweiten Quartal 2025 haben die Bauarbeiten dieser insgesamt zwei Jahre umfassenden Baumaßnahme begonnen.
• Ebenfalls auf einem Erbbaurecht soll noch in der zweiten Jahreshälfte in Düsseldorf-Gerresheim, Pirnaer Straße/Cottbusser Straße der Neubau einer aus 3 Gebäuden bestehenden Mietwohnanlage mit 64 WE starten. Unsere Planung sieht einen Wohnungsmix aus 60 % freifinanziertem (38 WE) und 40 % öffentlich gefördertem Wohnen (26 WE) vor. In einer dazugehörigen Tiefgarage werden 32 Stellplätze, zum Teil auch für Elektrofahrzeuge, entstehen. Bis zur Jahresmitte 2028 soll die Maßnahme bezugsfertig sein.
• Unser Bauprogramm sieht eine weitere mit öffentlichen Mitteln geförderte Anlage am Standort Köln-Ehrenfeld, Helmholtzplatz vor. Der Baubeginn ist für die erste Jahreshälfte geplant. Gut ein Drittel der dort geplanten 59 Neubauwohnungen werden preisgebunden an gemäß den Einkommensgrenzen berechtigte Mieter angeboten werden. In der Anlage werden außerdem 39 Tiefgaragenstellplätze gebaut werden. Die Fertigstellung ist zum Ende des ersten Halbjahres 2028 vorgesehen.
• Schließlich umfasst unsere Planung auch einen Neubau in Duisburg-Wedau, Masurenallee. Auf dem Kaufgrundstück soll nach aktueller Planung im Jahre 2027 mit dem Bau begonnen werden. Die Fertigstellung von 25 neuen Wohnungen, 4 Gewerbeeinheiten sowie 28 Tiefgaragenstellplätze ist für Ende 2028 vorgesehen.

Die Neubautätigkeit im Bauträgerbereich wird auch zukünftig vom Unternehmen verfolgt. Aufgrund der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen, insbesondere die Finanzierungsbedingungen, ist von einem deutlich geringeren Volumen im Vergleich zu den Vorjahren auszugehen.

Baubeginne werden erst anhand einer im Vorfeld individuell festgelegten Vorverkaufsquote gestartet. Darüber hinaus wird geprüft, inwieweit ursprünglich als Bauträgermaßnahme konzipierte Bauvorhaben in den Mietwohnungsbestand übernommen werden können.

Eine nachhaltige Bauweise (Stichworte DGNB-Zertifizierung, ESG-Kriterien und EU-Taxonomie) wird den Neubau zukünftig in noch höherem Maße bestimmen.

Die im Risiko- und Chancenbericht dargestellten Risiken aus geopolitischen Spannungen sind derzeit hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und ihrer potenziellen Auswirkungen auf die finanziellen Leistungsindikatoren nicht hinreichend quantifizierbar und konnten daher in der Planung für das Geschäftsjahr 2026 nicht berücksichtigt werden.

Für das Geschäftsjahr 2026 wird mit einem Jahresüberschuss von 14,4 Mio. EUR geplant, der sich im Vergleich mit dem Jahresüberschuss in 2025 folgendermaßen entwickelt.

Die Planung für 2026 resultiert aus Umsatzerlösen in Höhe von 123,2 Mio. EUR (Vorjahr: 125,1 Mio. EUR), Bestandsveränderungen von 8,5 Mio. EUR (Vorjahr: - 10,5 Mio. EUR), anderen aktivierten Eigenleistungen in Höhe 3,0 Mio. EUR (Vorjahr: 2,4 Mio. EUR), von sonstigen betrieblichen Erträge von 10,5 Mio. EUR (Vorjahr: 12,3 Mio. EUR), Erträgen aus Beteiligungen, Wertpapieren und Zinsen in Höhe von 11,5 Mio. EUR (Vorjahr: 11,8 Mio. EUR). Dem stehen gegenüber 81,1 Mio. EUR (Vorjahr: 62,3 Mio. EUR) Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen und sonstige Steuern, 18,6 Mio. EUR (Vorjahr: 16,9 Mio. EUR) Personalaufwand, Abschreibungen in Höhe von 19,0 Mio. EUR (Vorjahr: 18,5 Mio. EUR), sonstige betrieblichen Aufwendungen von 9,1 Mio. EUR (Vorjahr: 8,0 Mio. EUR), 9,6 Mio. EUR (Vorjahr: 8,3 Mio. EUR) für Zinsen und Aufwendungen aus Verlustübernahme. Erwartet werden Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 4,8 Mio. EUR (Vorjahr: 605,4 TEUR).

Im Bereich der Leistungsindikatoren verzeichnen die Sollmieten einen Zuwachs von 3,4 % auf 76,5 Mio. EUR (Vorjahr: 74,0 Mio. EUR), die durch Leerstände bedingten Erlösschmälerungen vermindern sich um 0,7 % auf 4,2 Mio. EUR (Vorjahr: 4,2 Mio. EUR). Die Planung der Instandhaltungskosten fällt gegenüber dem Geschäftsjahr 2025 mit 22,6 Mio. EUR (Vorjahr: 20,2 Mio. EUR) höher aus. Im Bauträgerbereich wird ein Ergebnis in Höhe von 1,6 Mio. EUR (Vorjahr:

2,4 Mio. EUR, -33,8 %) erwartet. Der Verkauf bebauter Grundstücke ist mit rund 10,0 Mio. EUR (Vorjahr: 10,9 Mio. EUR,) geplant.