E. Prognosebericht

Die Abarbeitung der Maßnahmen der Klima-Road-Map wird den CO2-Ausstoß des Portfolios kontinuierlich reduzieren und den Weg in die Klimaneutralität bis 2045 ebnen. Weiterhin tragen diese Maßnahmen zu einer nachhaltigen Wertsteigerung des Immobilienportfolios bei. Die Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken durch Neubau von Gebäuden sowie der Ersatzneubau bietet die Möglichkeit, das Wohnungsangebot insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten.

Im abgelaufenen Jahr wurde die Modernisierungsmaßnahme in Köln-Kalk, Loestraße 13-19, abgeschlossen. Hier wurde in der Zeit von Mitte 2023 bis Mitte 2024 eine Modernisierung von insgesamt 32 Wohnungen durchgeführt. Zusätzlich zur energetischen Verbesserung wurden die Häuser mit Balkonen ausgestattet.

Bei den Maßnahmen für das laufende sowie kommende Geschäftsjahr handelt es sich insbesondere um folgende Vorhaben: 

• In Köln-Bickendorf, Wolffsohnstraße 2, führt die Gesellschaft seit Ende 2023 eine energetische Modernisierung von 15 Wohnungen durch. Die Maßnahme steht kurz vor ihrem Abschluss.
• Im August 2023 wurde in Köln-Mülheim neben dem Bestandsobjekt in der Ferdinandstraße 37, ein Anbau mit insgesamt 37 neuen Wohnungen begonnen. Der Abschluss dieser Maßnahme ist zum Ende dieses Jahres geplant.
• In Planung befindet sich eine umfangreiche Baumaßnahme in Köln-Holweide. Unsere Siedlung, die insgesamt 17 Blöcke mit 480 Wohnungen umfasst, soll in den kommenden Jahren abschnittsweise modernisiert werden. Der Baubeginn des ersten Abschnitts mit 4 Blöcken, 72 Wohnungen umfassend, soll noch in diesem Jahr erfolgen. Für die Gesamtmaßnahme ist ein Umsetzungszeitraum von fünf Jahren vorgesehen.
• Auf unbebauten Bestandsflächen in Köln-Höhenhaus, von-Ketteler-Straße, plant die Gesellschaft eine zum Teil mit öffentlichen Mitteln geförderte Neubaumaßnahme. Es sollen 4 Häuser mit insgesamt 45 Wohneinheiten, davon 13 im preisgebundenen Segment, entstehen. Der Bauantrag wurde im II. Quartal 2024 gestellt, eine entsprechende Baugenehmigung wird in Kürze erwartet, so dass noch in diesem Jahr mit der Baudurchführung begonnen werden kann. Es wird mit einer Bauzeit von knapp zwei Jahren gerechnet.
• Am Standort Bonn, Drususstraße/Römerstraße, plant die Gesellschaft ein Bestandsgebäude mit 35 Wohneinheiten zurückzubauen und durch einen Neubau zu ersetzen, in dem 50 Wohnungen entstehen sollen. Die Baugenehmigung der Stadt liegt vor. Die Durchführung der Maßnahme soll in den Jahren 2026 bis 2028 erfolgen.

Eine nachhaltige Bauweise (Stichworte DGNB-Zertifizierung, ESG-Kriterien und EU-Taxonomie) wird den Neubau zukünftig in noch höherem Maße bestimmen.

Die Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit von 40.903 TEUR erhöhen sich im Jahr 2025 um 7,4 % (Vorjahr: 38.068 TEUR). Darin enthalten sind Erlöse aus Betriebs- und Heizkostenumlagen +18,0 % in Höhe von 14.540 TEUR (Vorjahr: 12.326 TEUR). Die Bestandsveränderungen werden um 112,9 % auf -149 TEUR (Vorjahr: 1.158 TEUR) sinken. Sonstige betriebliche Erträge erhöhen sich aufgrund von geplanten Instandhaltungskotenzuschüssen um 686,0 % (Vorjahr: 35 TEUR) auf 274 TEUR. Die Aufwendungen aus Bewirtschaftungstätigkeit erhöhen sich insgesamt um 12,0 % auf 22.865 TEUR (Vorjahr:  20.420 TEUR), wovon 14.528 TEUR (Vorjahr: 13.205 TEUR) auf Betriebskosten entfallen (+10,0 %). Der Personalaufwand steigt um 9 TEUR auf 213 TEUR (Vorjahr: 204 TEUR). Die darin enthaltenen Aufwendungen für Altersversorgung sind in der Planung mit 72 TEUR enthalten. Die Abschreibungen auf das Anlagevermögen steigen um 0,9 % auf 6.211 TEUR (Vorjahr: 6.156 TEUR). Sonstige betriebliche Aufwendungen und die darin enthaltenen sächlichen Verwaltungskosten mindern das Ergebnis um 3.460 TEUR (+5,8 %, Vorjahr: 3.271 TEUR). Die Erträge aus Beteiligungen sind in Höhe des Vorjahres mit 400 TEUR geplant. Die Erträge Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge sinken um 42,1 % auf 250 TEUR (Vorjahr: 432 TEUR). Die Zinsaufwendungen werden sich auf 1.331 TEUR um 6,4 % erhöhen (Vorjahr: 1.251 TEUR). Die Ertragssteuern sinken von 1.292 TEUR auf 1.062 TEUR (-17,8 %). Sonstige Steuern werden in Höhe von 757 TEUR erwartet (Vorjahr 723 TEUR, +4,7 %).

Im Bereich der Leistungsindikatoren verzeichnen im Jahr 2025 die Sollmieten einen Zuwachs von +1,8 % auf 26.850 TEUR (Vorjahr: 26.369 TEUR), Erlösschmälerungen sinken um 49,4 % auf 300 TEUR (Vorjahr: 593 EUR). Die Mietminderungen steigen um 189,2 % auf 188 TEUR (Vorjahr: 65 TEUR). Die Instandhaltungskosten werden um 16,6 % auf 6.875 TEUR (Vorjahr: 5.896 TEUR) steigen.