D. Risiko- und Chancenbericht

Nachfolgend sind die Risiken und Chancen, in der jeweiligen Kategorie absteigend nach ihrer Bedeutung für die Gesellschaft angegeben. Risiken sind dabei definiert als mögliche zukünftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu negativen Abweichungen vom geplanten Ergebnis führen können; Chancen führen entsprechend zu positiven Abweichungen vom geplanten Ergebnis.
 

Risiken aus dem operativen Geschäft

Die Sicherstellung und Aufrechterhaltung der finanziellen Leistungsindikatoren der Gesellschaft birgt Risiken, insbesondere durch mögliche Verschlechterungen der allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen. Diese könnten zu einem Rückgang der Mieterlöse, erhöhter Zahlungsunfähigkeit der Mieter oder einem Anstieg des Leerstands führen.

Aufgrund der anhaltend hohen Materialpreise und der begrenzten Material- und Personalkapazitäten im Handwerk, kommt es zu erheblichen Kostensteigerungen und Verzögerungen bei geplanten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Bauprojekten. Die Gesellschaft führt weiterhin eingehende Wirtschaftlichkeitsprüfungen für ihre Projekte durch. Durch den Abschluss von Rahmenverträgen mit Bauunternehmen und Dienstleistern werden Preisschwankungen frühzeitig abgesichert, um das Risiko von starken Preiserhöhungen zu mindern.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzwirtschaftliche Risiken ergeben sich in Bezug auf den Beleihungswert sowie die Beleihungsreserven des Portfolios. Steigende Sicherheitsanforderungen seitens der Finanzierung äußern sich in einer abnehmenden Loan-to-Value-Ratio. Der Finanzierungsauslauf ist dabei abhängig von Faktoren wie der Gebäudeeffizienzklasse oder der Restnutzungsdauer der Objekte. Darüber hinaus sind zunehmende Informationsanforderungen im Hinblick auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie auf Nachhaltigkeits- und ESG-Themen seitens der Kreditgeber zu verzeichnen, was zu teilweise langen Projektvorlaufzeiten führt.

Eine unstetige Förderkulisse mit abrupten Förderstopps stellt ebenso ein Risiko für die Gesellschaft dar. Bereits in Planung befindliche Maßnahmen können durch den plötzlichen Wegfall von Fördermitteln in ihrer Wirtschaftlichkeit negativ beeinflusst werden.

Weiterhin umfassen die finanzwirtschaftlichen Risiken Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch die Gesellschaft permanent beobachtet. Langfristige Zinsbindungsfristen in der Vergangenheit sowie teils frühzeitige Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und eine umfassende Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen begrenzen das Zinsänderungsrisiko. Die weitere Zinsentwicklung wird regelmäßig beobachtet. Darlehen in fremder Währung oder derivative Finanzierungsinstrumente werden von der Gesellschaft nicht eingesetzt. Ein Bedarf an Sicherungsmaßnahmen besteht deshalb nicht.
 

Risiken aus der Nachhaltigkeit

Als verantwortungsvoll agierendes Wohnungsunternehmen ist sich die SAB der Bedeutung der Nachhaltigkeit in ihrer Geschäftstätigkeit bewusst. Ein Risiko für die Gesellschaft besteht in der sich weiterentwickelnden Regulierungslandschaft rund um die Nachhaltigkeit innerhalb der EU als auch auf nationaler Ebene. Die Nichteinhaltung neuer Regularien kann zu Bußgeldern, rechtlichen Konsequenzen und einer Rufschädigung führen. Gesetzestexte im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit und Klimaschutz sowohl auf EU- als auch auf nationaler Ebene haben maßgebliche Auswirkungen auf die operativen Geschäfte und die strategische Ausrichtung der SAB. Die zunehmenden, umfassenden Gesetzesänderungen können per se ein Risiko für die Gesellschaft darstellen, dessen Folgen und Ausmaße für die Gesellschaft nicht abzuschätzen sind. Um dieses Risiko zu mindern, ist es wichtig, die aktuelle Gesetzeslage zu beobachten und die Geschäftspraktiken der SAB proaktiv an den Status quo anzupassen.

Ein weiteres Risiko ergibt sich in Bezug auf die Dekarbonisierung des Wohnungsbestands, die erhebliche Ressourcen in Anspruch nimmt. Die Bindung der finanziellen Mittel für die Dekarbonisierung führt in der strategischen Ausrichtung der SAB zu einer Priorisierung der Bestandssanierung zu Lasten von Neubauvorhaben. Darüber hinaus werden Personalressourcen, wie Mitarbeiter und Handwerker, ausgelastet werden. Wobei nicht abzuschätzen ist, ob die für die Dekarbonisierung benötigten Kapazitäten zur Verfügung stehen werden. Da der Weg in die Klimaneutralität bis 2045 ein facettenreiches und komplexes Konstrukt aus Ressourceneinsatz, Finanzierung und Zeitmanagement ist, haben Abweichungen von der Planung Auswirkungen auf die Umsetzung und die Wirtschaftlichkeit der Klimastrategie.
 

Weitere Risiken

Die gegenwärtig erhöhte geopolitische Unsicherheit infolge vielfältiger internationaler Spannungen stellt ein wesentliches Risikofeld für die Gesellschaft dar. Die sich dynamisch entwickelnde globale Lage ist geprägt von politischen und wirtschaftlichen Konfliktlinien, die zu einer erhöhten Volatilität auf den Finanz-, Kapital- und Rohstoffmärkten führen können. Hieraus können sich Risiken insbesondere in Form veränderter Rahmenbedingungen für Finanzierung, Kostenentwicklungen sowie gesamtwirtschaftlicher Abschwächung ergeben. Zudem besteht die Möglichkeit, dass anhaltende Unsicherheiten zu einer Eintrübung der Investitions- und Marktstimmung führen, was sich mittelbar auch auf das Marktumfeld der Gesellschaft auswirken kann.

Innenpolitische Risiken ergeben sich grundsätzlich aus politischen Entscheidungsprozessen sowie möglichen Änderungen durch gesetzliche und regulatorische Vorgaben, die Einfluss auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Branchen haben können. Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau, energetische Sanierungen oder Klimaanpassungsmaßnahmen könnten verzögert, ausgesetzt oder gänzlich umgestaltet werden, was sich auf die Planbarkeit und Umsetzung anstehender Projekte auswirkt. Weiterhin ist mit möglichen Veränderungen im Mietrecht, in der Bau- und Klimapolitik sowie bei ESG-Anforderungen zu rechnen. Denkbar sind sowohl Verschärfungen (strengere Sanierungspflichten, Mietdeckel) als auch Lockerungen (Investitionsanreize oder steuerliche Vorteile). Diese Unsicherheiten erhöhen den strategischen und finanziellen Anpassungsdruck auf die SAB.

Nicht zuletzt könnten migrationsbedingte Effekte infolge der Konfliktausweitung zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in urbanen Regionen wie Köln führen. Dies bietet zwar Chancen in Form steigender Vermietungsquoten, birgt jedoch gleichzeitig Risiken hinsichtlich steigender Anforderungen an die Bewirtschaftung sowie potenziell höherer Kosten für Integration und Quartiersmanagement.
 

Chancen

Die Gesellschaft fokussiert ihre Bestandsbewirtschaftung weiterhin auf stark nachgefragte Märkte in urbanen Zentren. Diese Märkte bleiben aufgrund einer nachhaltigen und stabilen Wohnungsnachfrage weiterhin bevorzugte Immobilienstandorte. Dies wird durch Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in Ballungszentren gestützt, die von einem anhaltenden Anstieg der Bevölkerung, insbesondere durch Migration, in den kommenden Jahren ausgehen. Flüchtlingsströme oder Arbeitsmigration können die Nachfrage nach Wohnraum in bestimmten Regionen erhöhen. Dies kann zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führen und somit die Miet- und Immobilienpreise beeinflussen. Aufgrund dessen wird auch zukünftig von geringem Leerstand und einer niedrigen Mieterfluktuation ausgegangen. Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhanges ist auch künftig von einem geringen Leerstand, sowie einer niedrigeren Mieterfluktuation auszugehen. Daraus ergeben sich stabile Erlösstrukturen und eine hohe Planungssicherheit für die Bewirtschaftung des Bestands.

Die Festlegung ehrgeiziger Klimaziele und die Umsetzung der Strategie zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen des Portfolios spiegelt die intrinsische Motivation als kirchliches Wohnungsunternehmen im Sinne der Schöpfungsbewahrung wider. Bereits frühzeitig wurde mit der Erarbeitung eines Klimapfads begonnen, was der SAB gegenüber Mitbewerbern einen Marktvorteil schaffen kann. Bereits heute kann klimafreundlicher Wohnraum für Mietende unterschiedlichster Bevölkerungsschichten bereitgestellt werden. Dies kommt im Rahmen der CO2-Umlage sowohl den Mietenden als auch der SAB als Vermieterin zu Gute.

Darüber hinaus kann eine frühzeitige Implementierung der Klimastrategie das Image der SAB gegenüber ihren Stakeholdern verbessern und die langfristige Werthaltigkeit der Immobilien der SAB sichern. Daraus ergeben sich Chancen für die Finanzierung, da nachhaltigkeitsbezogene Kennzahlen im Rahmen der Fremdmittelbeschaffung zunehmend an Bedeutung gewinnen. Auch auf die Vermietung des Bestands kann sich die Klimastrategie positiv auswirken, da Mietende zunehmend Wert auf den ökologischen Fußabdruck der Immobilie legen werden.

Die Durchführung von Klimaschutz- und Klimaanpassungsmaßnahmen sowie der Einsatz nachhaltiger Materialien und Technologien machen die Immobilien widerstandsfähiger gegenüber den Auswirkungen des Klimawandels, wie beispielsweise extremen Wetterereignissen. Dadurch wird das Risiko von Schäden an den Gebäuden minimiert und der Wert des Immobilienportfolios langfristig erhalten bzw. erhöht.

Durch den zunehmenden Einsatz von Solar- und Photovoltaik im Rahmen der Energiewende und der Klimastrategie erzeugt die Gesellschaft in ihren Wohnquartieren Wärme und Strom dezentral. Hierdurch ergeben sich für die SAB neue Ertragspotenziale. Daneben führt die dezentrale Energieversorgung auch zu einer größeren Unabhängigkeit von Energieversorgern und reduziert das Risiko von Energiepreisschwankungen. Gleichzeitig fördert dies, wie bereits erwähnt, die Wohnungsnachfrage. 
Weiterhin kann die Digitalisierung für die SAB Chancen auftun, die weit über die bloße Verwaltung von Immobilien hinausgehen. Von Effizienzsteigerungen in den Prozessen über die Bereitstellung digitaler Dienstleistungen für die Mieterschaft bis hin zur Stärkung der Arbeitgebermarke bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, die Interaktion mit den Stakeholdern zu verbessern und gleichzeitig die Effizienz des Unternehmens zu steigern. Durch den Einsatz von Smart-Home-Technologien kann die Gesellschaft ihren Mietenden innovative Lösungen zur Verfügung stellen, die den Komfort, die Sicherheit und die Energieeffizienz ihrer Wohnungen steigern und das Wohnen angenehmer und bequemer gestalten.

Politische Initiativen zur Verkürzung von Genehmigungszeiten, zum Bürokratieabbau sowie zur Reduzierung von Baukosten können Chancen für die Geschäftsentwicklung eröffnen, indem sie die Realisierung von Projekten erleichtern und wirtschaftliche Effizienzpotenziale heben.