Nachfolgend sind die Risiken und Chancen, in der jeweiligen Kategorie absteigend nach ihrer Bedeutung für die Gesellschaft, angegeben. Risiken sind dabei definiert als mögliche zukünftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu negativen Abweichungen vom geplanten Ergebnis führen können; Chancen führen entsprechend zu positiven Abweichungen vom geplanten Ergebnis.

Risiken aus dem operativen Geschäft

Die Sicherstellung und Aufrechterhaltung der finanziellen Leistungsindikatoren der Gesellschaft birgt Risiken, insbesondere durch mögliche Verschlechterungen der allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen. Diese könnten zu einem Rückgang der Mieterlöse, erhöhter Zahlungsunfähigkeit der Mieter und einem Anstieg des Leerstands führen.

Aufgrund der anhaltend hohen Materialpreise und der begrenzten Material- und Personalkapazitäten im Handwerk, kommt es zu erheblichen Kostensteigerungen und Verzögerungen bei geplanten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Bauprojekten. Die Gesellschaft führt weiterhin eingehende Wirtschaftlichkeitsprüfungen für ihre Projekte durch. Durch den Abschluss von Rahmenverträgen mit Bauunternehmen und Dienstleistern werden Preisschwankungen frühzeitig abgesichert, um das Risiko von starken Preiserhöhungen zu mindern.

Die Grundstücksakquise gestaltet sich aufgrund der begrenzten Verfügbarkeiten sowie hohen Kaufpreise von Grundstücken weiterhin schwierig. Darüber hinaus birgt jeder Grundstückskauf, sowohl für den Neubau von Mietwohnungen als auch für das Bauträgergeschäft, ein Kalkulationsrisiko betreffend die Wirtschaftlichkeit der geplanten Investition. Die enge strategische und operative Verzahnung der Bereiche Wohnungswirtschaft und Neubau hilft uns, Abläufe effizient zu gestalten und Projekte wirtschaftlich zu realisieren.

Die Nachfrage im Bauträgerbereich war im ersten Halbjahr 2023 vollständig eingebrochen. Die aufgrund der Baukosten hohen Kaufpreise in Verbindung mit den rasant gestiegenen Finanzierungskosten sowie die erhöhten Anforderungen der Kreditinstitute für eine Kreditzusage, stellen erhebliche Hürden für Kaufinteressenten dar. Auch das leicht sinkende Zinsniveau im Laufe des Jahres konnte sich nicht positiv auf das Bauträgergeschäft auswirken. Aus diesem Grund wurde die mittelfristige Umsetzung der Bauträgervorhaben auf die bereits geplanten oder im Bau befindlichen Maßnahmen beschränkt. Um das Kosten- und Vertragsrisiko der Bauträgerprojekte weitestgehend zu minimieren, wird der Baubeginn und der Start des Vertriebs für jedes einzelne Bauprojekt individuell festgelegt, unter Berücksichtigung von Vorverkaufsquoten. Sollte sich eine erhöhte Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen abzeichnen, insbesondere vor dem Hintergrund des weiterhin starken Nachfrageüberhangs nach Wohnraum in den attraktiven Lagen, in denen die Gesellschaft tätig ist, ist die ASW in der Lage, kurzfristig zu reagieren.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzwirtschaftliche Risiken ergeben sich in Bezug auf den Beleihungswert sowie die Beleihungsreserven des Portfolios. Steigende Sicherheitsanforderungen seitens der Finanzierung, äußern sich in einer abnehmenden Loan-to-Value-Ratio. Der Finanzierungsauslauf ist dabei abhängig von Faktoren wie der Gebäudeeffizienzklasse oder der Restnutzungsdauer der Objekte. Darüber hinaus sind zunehmende Informationsanforderungen im Hinblick auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie auf Nachhaltigkeits- und ESG-Themen seitens der Kreditgeber zu verzeichnen, was zu teilweise langen Projektvorlaufzeiten führt.

Weiterhin umfassen die finanzwirtschaftlichen Risiken Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken. Diese Risiken werden durch die Gesellschaft permanent beobachtet. Langfristige Zinsbindungsfristen in der Vergangenheit sowie teils frühzeitige Zinssicherungen für Kapitalmarktdarlehen und eine umfassende Einbindung zinssubventionierter Förderdarlehen, begrenzen das Zinsänderungsrisiko. Die weitere Zinsentwicklung wird regelmäßig beobachtet. Darlehen in fremder Währung oder derivative Finanzierungsinstrumente werden von der Gesellschaft nicht eingesetzt. Ein Bedarf an Sicherungsmaßnahmen besteht deshalb nicht.

Eine unstetige Förderkulisse mit abrupten Förderstopps stellt ebenso ein Risiko für die Gesellschaft dar. Bereits in Planung befindliche Maßnahmen können durch den plötzlichen Wegfall von Fördermitteln in ihrer Wirtschaftlichkeit negativ beeinflusst werden.

Risiken aus der Nachhaltigkeit

Als verantwortungsvoll agierendes Wohnungsunternehmen ist sich die ASW der Bedeutung der Nachhaltigkeit in ihrer Geschäftstätigkeit bewusst. Ein Risiko für die Gesellschaft besteht in der sich weiterentwickelnden Regulierungslandschaft rund um die Nachhaltigkeit innerhalb der EU als auch auf nationaler Ebene. Die Nichteinhaltung neuer Regularien kann zu Bußgeldern, rechtlichen Konsequenzen und einer Rufschädigung führen. Kürzlich verabschiedete Gesetzestexte insbesondere im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit und Klimaschutz sowohl auf EU- als auch auf nationaler Ebene haben maßgebliche Auswirkungen auf die operativen Geschäfte und die strategische Ausrichtung der ASW. Die zunehmenden, umfassenden Gesetzesänderungen können per se ein Risiko für die Gesellschaft darstellen, dessen Folgen und Ausmaße für die Gesellschaft nicht abzuschätzen sind. Um dieses Risiko zu mindern, ist es wichtig, die aktuelle Gesetzeslage zu beobachten und die Geschäftspraktiken der ASW proaktiv an den Status quo anzupassen.

Ein weiteres Risiko ergibt sich in Bezug auf die Dekarbonisierung des Wohnungsbestands, die erhebliche Ressourcen in Anspruch nimmt. Die Bindung der finanziellen Mittel für die Dekarbonisierung führt in der strategischen Ausrichtung der ASW zu einer Priorisierung der Bestandssanierung zu Lasten von Neubauvorhaben. Darüber hinaus werden Personalressourcen, wie Mitarbeiter und Handwerker ausgelastet werden, wobei nicht abzuschätzen ist, ob die für die Dekarbonisierung benötigten Kapazitäten zur Verfügung stehen werden. Da der Weg in die Klimaneutralität bis 2045 ein facettenreiches und komplexes Konstrukt aus Ressourceneinsatz, Finanzierung und Zeitmanagement ist, haben Abweichungen von der Planung Auswirkungen auf die Umsetzung und die Wirtschaftlichkeit der Klimastrategie.

Weitere Risiken

Der Fachkräftemangel stellt die Gesellschaft vor das Risiko, dass Schlüsselpositionen nicht rechtzeitig besetzt werden können oder durch Abwanderung wichtiges Know-how verloren bzw. nicht weitergegeben werden kann. Um die zunehmend komplexeren Aufgaben erfolgreich angehen zu können, baut die Gesellschaft auf mehrere Säulen. Zum einen werden Auszubildende bestmöglich gefördert und auf den Berufseinstieg vorbereitet und zum anderen werden Mitarbeitende durch gezielte Fortbildungsmöglichkeiten individuell für zukünftige vakante Stellen geschult und spezialisiert. Die Durchführung von jährlichen, strukturierten Mitarbeitergesprächen dient dazu, Entwicklungspotenziale und Förderbedarf bei Mitarbeitenden frühzeitig zu identifizieren.

Die geopolitische Entwicklung birgt, wie eingangs bereits erwähnt, ein erhebliches Risiko für die Gesellschaft. Die Auswirkungen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine spiegeln sich auch zwei Jahre nach Beginn des Krieges auf dem Zins- und Rohstoffmarkt wider. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten und folglich zu weiteren Preissteigerungen führen.

Chancen

Die Gesellschaft fokussiert ihre Bestandsbewirtschaftung auf stark nachgefragte Märkte in urbanen Zentren. Diese Märkte bleiben aufgrund einer nachhaltigen und stabilen Wohnungsnachfrage weiterhin bevorzugte Immobilienstandorte. Dies wird durch Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung in Ballungszentren gestützt, die von einem anhaltenden Anstieg der Bevölkerung, insbesondere durch Migration, in den kommenden Jahren ausgehen. Flüchtlingsströme oder Arbeitsmigration können die Nachfrage nach Wohnraum in bestimmten Regionen erhöhen. Dies kann zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führen und somit die Miet- und Immobilienpreise beeinflussen. Aufgrund dessen wird auch zukünftig von geringem Leerstand und einer niedrigen Mieterfluktuation ausgegangen. Potenziale für Mietsteigerungen ergeben sich aufgrund des Nachfrageüberhangs und des Defizits im Bestandsneubau.

Die Festlegung ehrgeiziger Klimaziele und die Umsetzung der Strategie zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen des Portfolios spiegelt die intrinsische Motivation als kirchliches Wohnungsunternehmen im Sinne der Schöpfungsbewahrung wider. Bereits frühzeitig wurde mit der Erarbeitung eines Klimapfads begonnen, was der ASW gegenüber Mitbewerbern einen Marktvorteil schaffen kann. Bereits heute kann klimafreundlicher Wohnraum für Mietenden unterschiedlichster Bevölkerungsschichten bereitgestellt werden. Dies kommt im Rahmen der CO2-Umlage sowohl den Mietenden als auch der ASW als Vermieterin zu Gute.

Darüber hinaus kann eine frühzeitige Implementierung der Klimastrategie das Image der ASW gegenüber ihren Stakeholdern verbessern und die langfristige Werthaltigkeit der Immobilien der ASW sichern. Daraus ergeben sich Chancen für die Finanzierung, da die ESG-Kennzahlen und taxonomiekonformen Wirtschaftsaktivitäten des Unternehmens im Rahmen der Fremdmittelbeschaffung zunehmend an Bedeutung gewinnen. Ebenso können sich Vorteile bei der Mitarbeiterbindung und –rekrutierung ergeben. Auch auf die Vermietung des Bestands kann sich die Klimastrategie positiv auswirken, da Mietende zunehmend Wert auf den ökologischen Fußabdruck der Immobilie legen werden.

Die Durchführung von Klimaschutz- und Klimaanpassungsmaßnahmen sowie der Einsatz nachhaltiger Materialien und Technologien machen die Immobilien widerstandsfähiger gegenüber den Auswirkungen des Klimawandels, wie beispielsweise extremen Wetterereignissen. Dadurch wird das Risiko von Schäden an den Gebäuden minimiert und der Wert des Immobilienportfolios langfristig erhalten bzw. erhöht.

Durch den zunehmenden Einsatz von Solar- und Photovoltaik im Rahmen der Energiewende und der Klimastrategie erzeugt die Gesellschaft in ihren Wohnquartieren Wärme und Strom dezentral. Hierdurch ergeben sich für die ASW neue Ertragspotenziale. Daneben führt die dezentrale Energieversorgung auch zu einer größeren Unabhängigkeit von Energieversorgern und reduziert das Risiko von Energiepreisschwankungen. Gleichzeitig fördert dies, wie bereits erwähnt, die Wohnungsnachfrage. 

Weiterhin kann die Digitalisierung für die ASW Chancen auftun, die weit über die bloße Verwaltung von Immobilien hinausgehen. Von Effizienzsteigerungen in den Prozessen über die Bereitstellung digitaler Dienstleistungen für die Mieterschaft bis hin zur Stärkung der Arbeitgebermarke bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, die Interaktion mit den Stakeholdern zu verbessern und gleichzeitig die Effizienz des Unternehmens zu steigern. Durch den Einsatz von Smart-Home-Technologien kann die Gesellschaft ihren Mietenden innovative Lösungen zur Verfügung stellen, die den Komfort, die Sicherheit und die Energieeffizienz ihrer Wohnungen steigern und das Wohnen angenehmer und bequemer gestalten.